„Arbeiten und Wohnen“ erlebt ein Comeback. Flexible Arbeitszeiten sind zwar möglich, doch die Konsumgewohnheiten sprechen eine andere Sprache: höhere Hypotheken, teurere Wohngegenden und kürzere Arbeitswege werden langfristig teuer erkauft.

Vermögen bedeutet nicht nur Rendite, sondern auch Zeit. Wenn Wohnentscheidungen die Karriere um Jahre verlängern, können heutige Lebensstilgewinne morgen zu Verlusten an Freiheit führen.

Der Wandel

Früher trieb die Möglichkeit des Homeoffice Menschen aus Kostengründen immer weiter weg von ihren Arbeitsplätzen. Heute drängen viele Haushalte auf Häuser in der Nähe von öffentlichen Verkehrsmitteln und Bürokomplexen. Der Anreiz liegt in der Bequemlichkeit: weniger Zeitaufwand für den Arbeitsweg, fußläufige Erledigungen, gute Schulen. Bequemlichkeit ist wertvoll. Doch in umkämpften Märkten kann dieser Komfortvorteil unbemerkt zu einem Jahrzehnt zusätzlicher Arbeit führen.

Zwei Immobilienverkäufe in San Francisco

Die jüngsten Verkäufe im Westen von San Francisco sprechen für sich. Zwei Häuser ohne spektakuläre Aussicht wurden weit über dem Angebotspreis und deutlich über vergleichbaren Häusern mit schönerer Aussicht in der Nähe verkauft. Warum? Die Nähe zur Bahn und die schnelle Anbindung an die Innenstadt. Käufer legten größten Wert auf die Nähe zum Büro, selbst wenn vergleichbare Häuser in 1,6 km Entfernung mehr Platz und niedrigere Preise boten.

Warum das wichtig ist

Mehr zu bezahlen als nötig, erhöht nicht nur die Hypothekenrate. Es treibt auch die Steuern, Versicherungen und Instandhaltungskosten jedes Jahr in die Höhe. Die Folge ist ein höherer Lebensstandard, den man unbedingt verdienen muss. Die Ironie: Wer einen Aufpreis für die Nähe zum Arbeitsplatz zahlt, muss unter Umständen länger arbeiten, um diesen Aufpreis zu decken. Das ist der Teufelskreis des Wohnens und Arbeitens in Aktion.

Die wahren Kosten

Rechnen Sie die Kosten für Modernisierungen in Zeitaufwand um. Bei einer jährlichen Rendite von etwa 4–5 % entspricht eine Differenz von 1.000.000 $ einem potenziellen Cashflow von ca. 40.000–50.000 $ pro Jahr – Einkommen, das Sie sonst durch Arbeit ersetzen müssten. Bei einer hypothetischen Rendite von 10 % könnten 1.000.000 $ in einem guten Jahr um ca. 100.000 $ wachsen, aber das ist nur ein Szenario, keine Garantie. In jedem Fall verursacht die Prämie laufende Kosten, die sich exponentiell erhöhen.

Der Finanzplaner und Autor Carl Richards schreibt: „Es hängt alles davon ab, was Ihnen am wichtigsten ist.“

Rechnen Sie es durch

Nehmen wir an, ein Haushalt verdient 600.000 $. Der Kauf einer Immobilie für 3.000.000 $ statt für 2.000.000 $ erscheint glamourös und bequem. Wer 10 % seines Bruttoeinkommens (60.000 $) bei einer jährlichen Rendite von 5 % anspart, benötigt etwa 12 Jahre, um 1.000.000 $ anzusparen. Das ist eine lange Zeit, um die Vorteile eines kürzeren Arbeitswegs auszugleichen. Selbst eine Spitzensparquote von 30 % (180.000 $) benötigt noch etwa 5 Jahre, um die Differenz auszugleichen.

Opportunitätskosten

Diese zusätzlichen Jahre könnten einen früheren Teilruhestand, ein Sabbatical, einen beruflichen Neuanfang oder mehr Zeit mit der Familie ermöglichen. Wenn das teure Haus auch den Kauf einer Privatschule, mehrerer Autos und häufiges Reisen nach sich zieht, sinkt die Sparquote, wodurch sich der Zeitraum weiter verlängert. Der Status spielt dabei keine Rolle; es geht allein um den Cashflow und den Zinseszinseffekt.

Bessere Kompromisse

Es gibt einen Mittelweg: Suchen Sie sich ein Objekt in der Nähe der nächsten Haltestelle oder in einem ruhigeren Viertel etwa 1,5 km entfernt. So behalten Sie die gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und die Annehmlichkeiten der Nachbarschaft und sparen gleichzeitig 10–30 % des Preises. Eine weitere kluge Entscheidung ist, der Raumaufteilung und dem natürlichen Licht mehr Bedeutung beizumessen als einer prestigeträchtigen Adresse; die höhere Lebensqualität ist langfristig oft vorteilhafter als der Aufpreis für eine prestigeträchtige Lage.

Leitlinien setzen

Legen Sie klare Regeln für die Wohnungssuche fest:

• Preisobergrenze: 3–4× des Bruttoeinkommens des Haushalts (5× nur mit ausreichendem finanziellen Puffer).

• Kostenobergrenze: Die gesamten Wohnkosten dürfen ≤30 % des Bruttoeinkommens ausmachen.

• Prämienobergrenze: Berücksichtigen Sie die Pendelzeit. Zahlen Sie beispielsweise nicht mehr als ein Jahreseinkommen, um 10 Minuten pro Strecke über 10 Jahre zu sparen.

Stresstest

Bewerten Sie Ihr Haus wie ein Unternehmen. Simulieren Sie einen Einkommensrückgang von 20 %, eine Zinserhöhung von 2–3 Prozentpunkten bei einer Hypothekenumschuldung und höhere Versicherungsbeiträge. Könnte der Haushalt dann noch nennenswerte Ersparnisse anlegen? Wenn eine einzige unvorhergesehene Situation die finanziellen Reserven aufzehrt, ist das Haus kein Zuhause mehr – es ist eine Notwendigkeit für den Job.

Vermögensberechnung

Der schnellste Weg zur finanziellen Freiheit führt über eine größere Diskrepanz zwischen Einkommen und benötigtem Lebensstil. Ein günstigerer Hauptwohnsitz bietet viele Vorteile: mehr investierbares Kapital, höhere finanzielle Stabilität und die Möglichkeit, früher aus dem Berufsleben auszusteigen. Eine Toplage kann an Wert gewinnen, aber auch ein günstigeres Haus – ohne dass man sich dadurch zusätzliche Arbeitsjahre bindet.

Einstellungscheck

Ein bestimmter Lebensstil ist teuer. Prestige in der Nachbarschaft, „perfekte“ Schulbezirke und kürzeste Arbeitswege fühlen sich zwar gut an, kosten aber Zeit. Wenn die Arbeit erfüllend ist und der höhere Preis Freude bereitet, sollte man ihn bewusst zahlen. Andernfalls sollte man nach dem Motto „Arbeiten und Leben“ planen: komfortabel, praktisch und mit Blick auf den Cashflow.

Praktische Schritte

Eine Vorabgenehmigung kann Käufern den Zugang zu höheren Immobilienpreisen ermöglichen. Dem kann man entgegenwirken, indem man zuerst einen Investitionsplan erstellt: automatische Einzahlungen, Notfallreserven und klare Tilgungsprioritäten. Anschließend kann man den Hauskauf in die verbleibenden finanziellen Möglichkeiten einplanen. Behalten Sie auch die jährlichen Kostensteigerungen im Blick – kleine Modernisierungen und Anbauten, die die jährlichen Ausgaben unbemerkt um Tausende erhöhen.

Nachbarschaftsarbitrage

Jede Stadt bietet Mikroarbitragemöglichkeiten. Ziehen Sie ein oder zwei Stationen weiter, ein paar Blocks vom Gewerbegebiet entfernt oder wählen Sie ein Haus mit solider Bausubstanz, aber schlichter Ausstattung. Solche Maßnahmen sparen oft sechsstellige Beträge im Voraus und Tausende pro Jahr, ohne dass Sie auf grundlegende Lebenshaltungskosten verzichten müssen.

Fazit

Der Trend, in der Nähe des Arbeitsplatzes zu wohnen, erlebt ein Comeback, und die Immobilienlandschaft befeuert diese Entwicklung. Hohe Aufpreise für die räumliche Nähe können die Karriere um fünf bis zwölf Jahre verlängern – Zeit, die viele lieber anders investieren würden. Berücksichtigen Sie den Arbeitsweg, begrenzen Sie den Aufpreis und kaufen Sie mit Bedacht und nach sorgfältiger Kalkulation. Wenn das Haus, das Sie sich wünschen, Sie Jahre Ihrer Freiheit kostet, ist es dann wirklich das Haus, das Sie wollen?